عرصه و اعیان به چه معناست؟ اصطلاحات حقوقی پرکاربرد و مبهم املاک - وبلاگ ماکارون

به گزارش وبلاگ ماکارون، اصطلاحات حقوقی آن قدر پیچیده است که گاهی حتی نمی توانیم یک جمله آن را بخوانیم. عرصه و اعیان هم از این دست اصطلاحات هستند. این اصطلاحات در خصوص ملک و خرید و فروش آن اهمیت زیادی دارند. به هرحال هنوز خیلی ها معنا و کاربرد درست آنها را نمی دانند. در ادامه این مطلب بلاگ خبرنگاران، درباره دو اصطلاح پرکاربرد بیشتر می خوانید.

عرصه و اعیان دو مفهوم پرکاربرد ملکی هستند که اتفاقا تعریف پیچیده ای هم ندارند. ازطرفی چون ما با این کلمات خیلی آشنایی نداریم، تصور می کنیم خلی مبهم هستند. ضمن اینکه باید با معنای دقیق این موارد کاملا آشنا باشیم تا هنگام امضای قراردادهای ملکی دچار مشکل نشویم. درباره این دو مفهوم سوالات و ابهامات مختلفی وجود دارد که در این مطلب به طور مفصل درباره آنها صحبت خواهیم کرد.

عرصه و اعیان چیست؟

بهتر است همین ابتدا با مفهوم و معنای این دو اصطلاح پرکاربرد آشنا شویم. درنتیجه نه تنها ببینیم که خیلی پیچیده نیستند، بلکه در ادامه مطلب نیز همه موارد برایمان روشن باشد. املاک از نظر کاربری شرایط مختلفی دارند. به عنوان مثال می توان به املاک مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، درمانی و… اشاره نمود. نوع کاربری اغلب در مجوزها و پروانه اخذ شده تعیین است.

به طور کلی یک ملک با هر نوع کاربری، شامل دو قسمت زمین و ساختمان می گردد. به زبان ساده، زمین همان عرصه و ساختمانی که روی این زمین ساخته می گردد هم اعیان نام دارد. یعنی اگر شما یک واحد آپارتمان خریداری کنید، درواقع مالک اعیان مورد نظر خودتان شده اید. تصور کنید روی یک زمین 200 متری 6 واحد آپارتمان 100 متری ساخته شده باشد. در نتیجه عرصه 200 متر مربع و اعیان آن 600 متر مربع است.

در این بین سوالات متعددی وجود دارد که در ادامه به آنها می پردازیم. به عنوان مثال، این سوال ها بسیار مرسوم هستند:

• آیا وقتی بخشی از اعیان به نام ماست، سهمی هم از عرصه داریم یا خیر؟
• وقتی قرار بر تخریب و ساخت ساز شد تکلیف چیست؟
• در خصوص املاک اوقافی چطور تصمیم گیری می گردد؟

تفاوت عرصه و اعیان

پیش از اینکه بخواهیم به جواب سوالات و ابهامات برسیم، باید نکات مهمی را بدانیم. یکی از این موارد تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت است. معمولا دو حالت کلی وجود دارد. یکی اینکه وقتی شما مالک و صاحب اعیان هستید، بخشی از عرصه هم حق شما باشد. تصور کنید یک واحد آپارتمان خریداری می کنید، بدون شک متناسب با متراژ آپارتمان، پارکینگ و انباری ای که در مالکیت شماست، صاحب بخشی از عرصه یا همان زمین هم هستید.

حالت دوم هم به این صورت است که گاهی مالک عرصه و اعیان متفاوت هستند. این مورد بیشتر درباره املاک اوقافی به وجود می آید که در ادامه درباره مشخص تکلیف آن صحبت خواهیم کرد.

مقدار عرصه چگونه تعیین می گردد؟

حال یکی دیگر از موارد مهم این است که دقیقا عرصه و اعیان چطور تفکیک می شوند. برای تفکیک عرصه، مالک یا سازنده یا نماینده قانونی آنها باید از شهرداری منطقه بخواهند که محدوده پلاک ثبتی و نقشه تفکیکی را تعیین کند. شهرداری هم بعد از دریافت مدارک لازم و آنالیز آنها، نقشه مصوب را به مالک، سازنده یا فرد مورد نظر تحویل می دهد. در ادامه هم این نقشه باید همراه با مدارک موجود به اداره ثبت اسناد و املاک کشور تحویل داده گردد، تا صحت و مطابقت آنها آنالیز گردد.

در مرحله بعدی کارشناس اداره ثبت به آدرس مورد نظر مراجعه نموده و نقشه های دریافتی را با سند مالکیت مطابقت می دهد تا مطمئن گردد که به معابر، خیابان و حریم همسایگان تجاوز نشده باشد. در آخر هم گواهی موردنظر صادر شده و بعد از طی کردن مراحل اداری و پرداخته هزینه، می توانید تفکیک عرصه را بگیرید.

بیشتر بخوانید: دانستنی های حقوقی املاک

مقدار اعیان چگونه تعیین می گردد؟

برای این کار بعد از دریافت خاتمه کار، مالک یا سازنده یا نماینده قانونی آنها باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و درخواستشان را ثبت نمایند. سپس کارشناس اداره ثبت و نقشه بردار، نقشه کامل شامل موارد مشاعی ترسیم شده و صورت جلسه تهیه می گردد. بعد از آن باید مراحل اداری را انجام داده و هزینه ها را پرداخت کنید تا سند مربوط به اعیان به شما داده گردد.

سهم مالک اعیان از عرصه

یکی از سوالات مهم این است که اگر ما مالک اعیان شدیم آیا سهمی از عرصه داریم یا خیر؟ در مرحله اول خیلی ها به این مورد توجه نمی نمایند ولی موقعیت هایی پیش می آید که سهم مالک اعیان از عرصه مهم می گردد. یادتان باشد اگر یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کردید، بسته به سهمی که از کل اعیان دارید، صاحب عرصه هم هستید. البته روی متراژ واحد، متراژ پارکینگ و انباری هم محاسبه می گردد. حال اگر کسی در واحدهای بزرگ یا پنت هاوس زندگی می نماید و مالک آن است، طبیعتا سهم بیشتری از عرصه می برد.

عرصه و اعیان در املاک اوقافی

همان طور که گفتیم گاهی پیش می آید که مالک عرصه و اعیان متفاوت باشد و نمونه عینی این موضوع را در زمین ها و املاک اوقافی می بینیم. درست است که شما ملک اوقافی را می خرید و مالک اعیان هستید، ولی اختیار کامل ندارید و زمین هم در اختیار اداره کل اوقاف و امور خیریه است. به همین علت باید سالانه مبلغی را به این اداره بپردازید و برای هرگونه معامله یا نقل و انتقالی هم اداره اوقاف باید در جریان باشد. پس مالک زمین یا عرصه همین اداره است و شما می توانید مالک اعیان باشید آن هم به صورت استیجاری، چون به نوعی شما مستاجر محسوب می شوید.

پس یادتان باشد اگر اعیانی بدون مجوزهای لازم روی عرصه اوقافی ساخته شده باشد، سازنده حتی حقی روی ساختمان و بنای ساخته شده ندارد و اداره کل اوقاف می تواند احقاق حق کند. در نتیجه حتما پیش از خرید زمین به اوقافی بودن آن توجه کنید.

مشخص سهم مالکان از عرصه

همان طور که اشاره نمودم در موارد مهمی چون نوسازی ملک، قدرالسهم مالکان از عرصه اهمیت بسیار زیادی پیدا می نماید. اتفاقا همین موضوع یکی از مسائل جدی است که گاهی باعث طرح دعاوی هم می گردد. برای حل این مشکل دو موضوع اهمیت زیادی دارد. اول اینکه تمام ساکنان سند ملکی دارند و در آن مقدار اعیان تحت مالکیت آنها به صورت کامل درج شده است. بنابراین همان طور که پیشتر هم اشاره نمودیم براساس آن می توان به نسبت قدرالسهم هر مالک را از عرصه تعیین کرد. مورد دوم این است که می توان درخواست تفکیک عرصه داشت که در نتیجه به صورت کاملا قانونی همه چیز تعیین می گردد. در بخش های قبلی به طور کامل درباره تفکیک صحبت کردیم.

مشخص سهم وراث از عرصه

یکی دیگر از مواردی که منجر به تفکیک عرصه می گردد، موقع تقسیم ارث و فرایند انحصار وراثت است. در این حالت شاید تکلیف افراد از سهمشان در اعیان تعیین باشد، ولی طبیعتا مشخص و تکلیفی روی عرصه نشده است. به همین علت سهم هر یک از وراث بعد از درخواست تفکیک عرصه تعیین خواهد شد.

برای جست وجو و پیدا کردن خانه مناسب خود، از وبلاگ ماکارون یاری بگیرید

مسائل و سوالات متداول درباره عرصه و اعیان

همان طور که گفتیم موضوع عرصه و اعیان شاید در تعریف ساده باشد، ولی در عمل پیچیدگی ها و ابهاماتی هم دارد. به بعضی از این ابهامات در طول مطلب پاسخ دادیم، ولی هنوز مسائل حقوقی و موارد مهمی به جای مانده که باید به آنها بپردازیم.

• آیا افرادی که در یکی از طبقه های ساختمان ساکن هستند، می توانند با ادعای مالکیت بر اعیان آن، مانع استفاده افراد دیگر از مواردی چون راه پله یا آسانسور شوند؟

خیر. در قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی به صراحت آمده است که قسمت های مشاع ساختمان مانند ورودی، لابی، راهرو، راه پله، آسانسور، پشت بام و… به همه ساکنان تعلق دارد. به همین علت هیچ کس نمی تواند مانع استفاده دیگری گردد.

• فرض کنید کسی عرصه ای را برای مدت تعیین اجاره نموده و در آن بدون اجازه مالک، ساختمان یا بنایی را ساخته است. آیا این فرد مالک اعیان شناخته می گردد؟

چون مستاجر بنای موردنظر را با هزینه و مصالح خودش ساخته است، در نتیجه به او تعلق دارد و بعد از خاتمه مدت قرارداد اجاره دو کار می توان انجام داد. اولین کار این است که مالک اعیان را خراب نموده و هزینه مستاجر را بدهد. دومین کار این است که مالک قیمت اعیان را به مستاجر بپردازد و مالک آن گردد.

• اگر دو نفر شریک ملکی را بخرند و به میزان سهمشان در عرصه و اعیان شریک باشند، آیا بدون اجازه دیگری می توانن در مقدار عرصه و اعیان خودشان تصرف نمایند؟

خیر. بر اساس ماده های 581 و 582 قانون مدنی، هیچ کدام از شرکا بدون اجازه شریک دیگه نمی تواند در بخش های اشتراکی تصرف کند؛ چرا که هر دو در همه اجزای ملک شریک هستند و باید احکام معامله فضولی اجرا گردد.

جمع بندی

عرصه و اعیان دو اصطلاح عجیب هستند، از این نظر که تعریف آنها خیلی ساده است. به زمین، عرصه و به ساختمان و بنایی که در آن ساخته می گردد، اعیان می گویند. ازطرفی همین دو تعریف ساده برای خودشان کلی پیچیدگی و جزئیات مختلف دارند و گاهی به دعاوی حقوقی ختم می شوند. به همین علت در این مطلب به طور کامل این موضوع را آنالیز کردیم و به ابهامات پیرامون پاسخ دادیم تا بعد از این حواستان باشد.

نظر شما چیست؟ آیا تا به امروز درباره این مفاهیم به مسائل حقوقی بر خورده اید؟ تجربه خود را با دیگران به اشتراک بگذارید.